近日，房地产行业迎来重大震动：头部房企万科宣布，计划对一笔20亿元的境内债券（“22 万科 MTN004”）进行展期（即推迟还款）。消息一出，市场剧烈反应——多只万科债券价格单日暴跌超20%；A股和港股股价也双双跌至多年新低。
作为曾经被视为“最安全”的标杆房企，万科如今也面临债务压力，彻底打破了“龙头房企不会出事”的市场幻想，成为当前房地产深度调整期的一次“压力测试”。
这场危机背后，是三大难题叠加：
现金流紧张——卖房回款难，钱进不来； 债务集中到期——要还的钱太多、太急； 市场信心崩塌——购房者、投资者都在观望甚至撤退。
而万科的下一步走向，很可能直接影响2026年整个楼市的走势
|万科债务展期，不是个例，而是整个行业困境的缩影
万科这次申请20亿元债券展期，并非突发意外，而是房地产长期下行 + 自身资金吃紧双重压力下的必然结果。
表面上看，危机来自两笔即将到期的中期票据：
12月15日到期的“22 万科 MTN004”（20亿元） 12月28日到期的“22 万科 MTN005”（37亿元）
本息合计近59亿元，短期内要还的钱太多。但更深层的问题是：房子卖不动了。
2025年前10个月，万科销售额同比下降9.8%；仅10月单月就暴跌30.6%。销售回款是房企的“生命线”，这条线一弱，偿债能力立刻承压。
雪上加霜的是，截至三季度末：万科账上现金只有656.8亿元；但一年内要还的短期债务高达1513.9亿元；资金缺口接近900亿元，流动性已极度紧张。
更关键的是，万科不是孤例。数据显示：
2025年前9个月，全国商品房销售额比2021年同期腰斩还多（下降53%）； 上市房企中，61%的债务连利息都还不起（利息覆盖率低于1）。 此前，碧桂园已通过境外重组削减117亿美元债务；截至10月底，已有21家出险房企完成债务重组，总化债规模达1.2万亿元。
如今，连万科这样的“优等生”都不得不展期，说明房地产债务风险已从中小房企蔓延到头部企业，“信用塌方”的担忧正在变成现实。
|万科危机正在引发一场行业“地震”
万科申请债务展期，影响早已不止一家公司，而是在资本市场、整个房地产行业乃至宏观经济层面掀起连锁反应。
1. 资本市场：恐慌蔓延，信用债遭抛售
11月26日，万科一只债券（“22 万科 02”）盘中暴跌近30%，直接触发熔断；其他万科债券也同步大跌，恐慌情绪迅速扩散到整个信用债市场；投资者纷纷抛售民营房企债券，风险偏好急剧下降。
更麻烦的是，银行、保险等机构持有大量万科债券，资产质量面临压力，可能进一步收紧对房企的贷款——这会加剧“融资难 → 卖房难 → 还债更难”的恶性循环。
2. 行业生态：龙头“光环”破灭，信任崩塌
过去市场总认为“万科不会倒”，但现在连它都撑不住了，“龙头信仰”彻底打破。
投资者和金融机构开始重新审视所有房企的信用风险；融资环境急剧恶化，尤其是对民营房企来说，可能面临“断贷”风险。
虽然大股东深圳地铁已提供超213亿元借款，但明确表态：“我们不兜底，只按市场规则支持。”这句话等于告诉市场：政府不会为房企债务买单，“隐性刚兑”的幻想彻底终结。
在这种预期下，更多房企只能靠自己求生——变卖资产（如酒店、写字楼、项目股权）换现金；寻求合作开发，甚至低价甩卖优质项目。但这又会压低整体资产价格，让行业陷入更深的调整。
3. 宏观经济：拖累上下游，影响复苏
房地产是国民经济的支柱，它的动荡会波及一大片：建材、装修、家电等行业订单减少；地方政府土地收入下滑，财政压力加大；
相关岗位减少，就业市场承压。
尤其当前中国经济正全力转向高科技和“新质生产力”，如果楼市持续低迷，还会打击居民消费信心，拖慢整体经济复苏步伐。
|2026楼市政策主线：保交楼、去库存、促转型
面对房地产行业持续下行，政策方向已经非常明确：核心是“保交楼、保民生、保稳定”，并围绕这一目标，构建了一套“政府引导 + 市场运作 + 法律保障”的风险化解机制。
具体怎么干？
金融方面：拓宽房企融资渠道，建立协调机制，鼓励优质房企收购出险企业的项目，防止楼盘烂尾； 司法方面：打通“庭外协商重组”和“法院破产重整”的衔接，让债务重组更高效，同时严防企业借机逃废债； 对万科这类头部房企：不搞“直接兜底”或“大水漫灌”式救助，而是推动市场化手段（如债务展期、卖资产、引入合作方）来化解风险，让市场自己完成优胜劣汰。
2026年，政策重点将聚焦“止跌回稳”，主要从三方面发力：
松绑购房限制：清理不合理的限购、限贷政策，北京、上海、深圳等一线城市可能优化调控措施，房贷利率也有望进一步下调； 加快去库存：推进城中村改造的货币化安置，以及政府收购存量房转为保障房，帮助消化市场积压房源； 推动品质升级：制定“好房子”建设标准，支持改善型住房需求，引导行业从“拼命盖房”转向“盖好房”。
竞泰认为，这些政策有望逐步缓解市场压力，但由于供需失衡和市场惯性，效果不会立竿见影。2026年楼市大概率仍处于“边调整、边筑底”的阶段——底部正在形成，但全面回暖还需时间。
