7月22日，住房城乡建设部发布了《深入贯彻中央城市工作会议精神高标准高质量推进城市更新》的文章，强调了中央城市工作会议的里程碑意义。

时隔10年，中央城市工作会议再次召开，给了行业很大鼓舞。这次会议提出了“一个优化，六个建设”，并把城市更新作为城市内涵式发展的重要抓手，体现了城市发展从大规模增量扩张到存量提质增效转型的时代之需。明确了城市工作的总体要求，为城市高质量发展指明了方向。

那么，中央城市工作会议又对新时期房地产业发展方向有哪些影响？其中蕴涵了哪些机会？竞泰为你解读。

｜城镇化：从“快速扩张”走向“稳中求进”

先来看一组数据：从2012年到2024年，我国常住人口城镇化率从53.1%提升到了67%，城镇人口达到9.4亿人；同期，全国新增城镇就业超过1.5亿人，1.5亿农业转移人口顺利进城落户；随着制度逐步完善、归属感增强，这些“新市民”的住房需求持续释放，成为过去20年房地产行业高速发展的重要支撑；到2024年，全国城镇人均住房面积已达到40平方米。

简单一句话：城市化带来了人，人带来了房市。

不过，这次会议也明确指出：我国城镇化已经从快速增长期进入稳定发展期。这意味着：城市发展从“大量新建”转向“提质增效”；更加注重以人为本、集约高效、特色发展、治理投入和统筹协调。

虽然城镇化增速放缓了，但关键点来了：常住人口城镇化率（67%）与户籍人口城镇化率（目前约为48%）之间，还有近20个百分点的差距；这意味着还有大量农业转移人口尚未真正“落下来”，他们的住房需求依然属于“刚性需求”；这部分需求，仍然是未来房地产行业发展的基本盘。也就是说，城镇化还在继续，房子也还得有人住。

｜城市发展不再“摊大饼”，而是“织网络”

中央城市工作会议明确提出了未来城市发展的七大重点任务之一就是：“着力优化现代化城市体系。”什么意思？就是说，城市不能单打独斗，而是要“组团式”、“网络化”地发展，形成城市群和都市圈。

比如，像我们熟悉的：

京津冀（北京+天津+河北）

长三角（上海、江苏、浙江、安徽）

粤港澳大湾区（广州、深圳、香港等）

成渝双城经济圈（成都+重庆）

这些地方就是未来城市发展的“主战场”。此外，会议还强调了：县城作为城镇化的重要载体继续推动农业转移人口市民化，大中小城市协调发展，城乡融合发展。

城市是现代化的“发动机”，而区域协调发展，就是这台发动机的“燃料”。国家明确提出：

打造京津冀、长三角、粤港澳三大高质量发展“动力源”，推进长江经济带、黄河流域“江河战略”，深入推进西部大开发、东北全面振兴、中部崛起、东部率先发展。这些战略不是空话，而是实实在在的政策导向，决定了未来资金、产业、人口往哪儿走。

对房地产来说，最核心的逻辑还是：需求来源于人口，人口跟随产业就业流动。未来房地产的增量需求，会越来越集中于：城市群、都市圈、核心城市。

｜城市分类发展：不再“一刀切”，而是“分层走”

政策对不同类型城市的发展方向，做了清晰的划分：

特大城市（比如北京、上海、深圳）：要走内涵式发展，不能无限制扩张，要划定永久开发边界，控制规模；

大城市（如成都、杭州、武汉）：要带动中小城市，强化辐射带动作用，弱化“虹吸效应”；

小城镇和特色小镇：要因地制宜、规范发展，不能盲目跟风、一哄而上。

房地产行业正在从“粗放扩张”转向“精耕细作”，供给端的核心逻辑是：

1. 控制增量，盘活存量

严控新增房地产开发用地，不再一味追求“盖新房”；地方政府通过专项债等方式，加大对存量闲置土地和库存房的收储；推出“以旧换新”模式，帮助老城区居民改善居住条件，同时去库存。

2. 优化增量结构，聚焦城市更新

把重点放在城市核心区的低效土地盘活上；加大高品质改善型住宅的供应，满足中高端住房需求；未来，城市核心区域的土地和住房价值将进一步提升。

｜城市更新成重点：老房子也能“焕新颜”

这次城市工作会议，对今后城市发展的方向做了明确部署，核心就一句话：“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。”

听起来有点长，其实可以简单理解为：城市不仅要大，还要活得好；不仅要新，还要有温度、有文化、有科技感；更重要的是，要安全、绿色、可持续发展。会议还强调，未来城市发展的主线是——内涵式发展，也就是不再一味“扩张”，而是要提质、更新、优化。

城市就像一个“生命体”，也需要不断“新陈代谢”。而城市更新，就是它最重要的“更新机制”。当前重点方向包括：

老旧小区改造（加装电梯、改造水电气管网、提升绿化环境）

基础设施升级（道路、排水、交通、智慧城市系统等）

居住环境改善（更安全、更舒适、更绿色、更智能）

住建部部长也说了：“我国城镇化还在推进，城镇有300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产依然有巨大潜力和空间。”换句话说，房地产不是“没戏了”，而是“换赛道了”。

住房需求从“有没有”转向“好不好”，过去我们追求的是“有没有房子住”，现在更多人开始关心：住得安不安全？舒不舒服？有没有科技感？碳排放低不低？这些新的居住需求，正在催生一波存量住房改善型市场。

也就是说，未来很多房子不是“拆了重建”，而是“修好住好”，通过微更新、小改造、智能化升级来提升居住体验。

竞泰解读｜投资视角：房地产的“新机会”在哪？

总的来说，城市不能再“摊大饼”了，而是要“精打细算”，强调集约高效。这就带来两个趋势：

1. 核心区价值提升

控制城市规模、优化空间布局，意味着核心区土地更稀缺、更值钱；城市更新、旧改、危旧房改造，让老城区焕发“第二春”。

2. 城市更新成为新增长点

老小区、城中村、老旧商业体，都在“焕新”；这些更新不是“拆了重盖”，而是“修旧如新”，提升居住品质；这类项目未来将成为房地产行业的重要增长来源。

新房市场：从“卖方主导”转向“买方导向”，过去是“盖出来就能卖”，现在是“盖得好才有人买”。未来新房市场会呈现几个特点：“好房子”才能卖得好：绿色、智能、安全、舒适的房子更受欢迎；价格基准在重构：随着高品质新房入市，房价结构将重新洗牌；供需关系在重塑：从“供不应求”到“优胜劣汰”，优质项目更受青睐。

作为投资者，要看清趋势，抓住结构性机会。未来房地产投资可以重点关注以下几个方向：

核心城市群及都市圈：长三角、粤港澳、京津冀、成渝等区域，人口流入、产业聚集，住房需求稳定。

城市更新与旧改项目：老旧小区改造、城中村更新、存量物业盘活，都是政策支持的重点。

高品质改善型住宅：中高端住宅、绿色建筑、智能家居等，符合消费升级趋势。

政策支持型住房：保障性住房、租赁住房、共有产权房等，具备长期增长潜力。

具备“投建营一体化”能力的地产平台：能整合资源、有运营经验的企业，将在城市更新中占据优势。

总结一句话：房地产不是“夕阳产业”，而是“转型中的朝阳产业”——从“盖得多”到“盖得好”，从“卖得快”到“活得久”。