上篇文章研究了保障性住房政策的行业背景。本篇将剖析我国保障性住房政策的资金来源，作为政府调控房地产市场、解决中低收入群体居住问题的重要手段，其资金筹集、分配与使用状况备受社会各界关注。

以下研究将通过详实的数据解析和理论研究，为决策者参考。

资金来源：政策资金主导，社会资本参与

14号文明确规定了资金的三大来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷。从目前投资金额来看，专项债仍为主要资金来源，中央直接补助及社会资金作为补充；展望未来，保障房的融资渠道将更加广泛，PSL和住房公积金贷款再度重启，REITs发行稳步推进，TOD等城市发展模式同步配建保障房，全方位金融服务体系将支持保障房的长期建设规划。

专项债新增保障房投向，PSL贷款重启提振信心

地方政府财政支出是建设保障房的重要资金来源，全国保障性安居工程的96%来自于地方财政。截止2023年 10月，地方政府新增专项债投向保障性安居工程的金额为4690.01 亿元，同比减少24.89%。2024年专项债投向整体保持10 大领域不变，但保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向。

2023年 12 月PSL 重启，有望补充保障房建设资金。2023年 12月国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，期末抵押补充贷款余额为32522 亿元。单月3500 亿元的净新增额处于历史第二高的水平，仅次于2022 年 11月。

参考历史 PSL投向，预计此次 PSL主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

REITs政策进一步细化，社会资本长期助力保障房建设

地方政府化债压力仍在，REITs可提供保障房建设长期稳定资金来源。2022年 5月证监会、发改委再次发文《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》推动保障性租赁住房REITs 业务规范有序开展，意味着保障性租赁住房REITs 试点正式启动。

2022年成功发行4 支保障房REITs，其中国泰君安城投宽庭REIT 于 2023年 12 月22 日公开发售，规模为30.5 亿元，是迄今发行规模最大的一只产品。

商业银行将加大对租赁市场贷款支持力度

2024年1 月 5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。

支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，一般为3年，最长不超过5 年。

住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款期限最长不超过20 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等非自有产权租赁住房，经营性贷款期限最长不超过5 年，贷款额度不超过应收租金总额的70%。

2023年 1 月，央行设立1000亿租赁住房贷款支持计划，不同于上文所提到的商业银行发放住房租赁团体购房贷款，是人民银行专门设立的结构性货币政策工具，支持工农中建7 家银行向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8 个试点城市发放贷款。贷款利率原则上不超过3%，对符合要求的贷款，央行按贷款本金100%予以资金支持，利率为1.75%。

TOD模式与保租房相结合，社会资本参与投资建设

TOD项目是指以公共交通为导向的发展模式建设的项目，其具备与保租房建设相结合的天然优势。从投资主体来看，各地交投集团、轨道集团积极布局TOD 项目，龙头房企也在参与。由于TOD项目中配建租赁住房，对企业资金和运营能力要求较高，目前万科、龙湖、越秀、中骏等房企参与较多。

成都在《成都市“十四五”城市建设规划》中明确在“十四五”期间计划筹集保障性租赁住房30万套（间），并完成14 个 TOD示范项目，将建设其中保障性租赁住房5 万套。在目前10 余个TOD综合开发项目中，成都筹集保障性租赁住房超过2 万套，2023年首批项目陆续封顶，预计2024 年投入使用。